不动产投资入股税收政策（以不动产投资入股涉及到税收）

发布时间:2022-11-27 | 更新时间:2024-10-07 15:23 | 热度:4489

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

1、(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东），或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效)。《销售服务、无形资产不动产注释》对不动产又是如何规定的呢。股权转让阶段的税收在此处不再赘述。

2、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。不动产，是指不能移动移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

3、该文件中规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。目录法律法规对不动产作价入股的有关规定不动产与土地使用权的区别法律法规对不动产作价入股的具体规定不动产作价入股后需办理转移登记手续与不动产作价入股有关的税收规定营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税营改增之后不动产作价入股缴税分析结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资资产转让的方式之一。

4、是笔者对不动产作价入股涉税的简要分析，若相关规定有出入，希望大家批评指正。营改增之后不动产作价入股缴税分析1、增值税营改增之后，以不动产作价入股是否需要缴纳增值税呢。根据规定，若想达到不征收增值税的目的，必须将与不动产相关的债权、负债和劳动力一并转让才可。

5、构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。是否还会延续该规定呢，我们只能拭目以待了。不动产则属于货币性资产以外的资产，即非货币性资产，且投资方式为以不动产出资设立新的企业注入现存的企业中，即我们所说的不动产作价入股（或出资）。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

6、以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按产权转移书据税目征收印花税。土地使用权属于不动产吗。根据规定，土地使用权属于无形资产的范畴，不属于不动产，只是在转让不动产时一并转让所占土地使用权时，按照销售不动产来进行处理。法律法规对不动产作价入股的具体规定《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

7、转让建筑物有限产权永久使用权的，转让在建的建筑物构筑物所有权的，以及在转让建筑物构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。值得注意的是，虽然以土地使用权出资入股不受法律限制，但在具体办理土地出资入股的实务中，税局一般会征询国土或规土部门的意见，如国土或规土部门审查后发现有土地闲置、产业调整限制未按地方规定达到投资强度的问题，则该类土地使用权的出资入股将遇到障碍，也即无法实施。

8、根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，销售服务、无形资产不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产不动产等。契税根据《契税暂行条例细则》的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税营改增之前，根据《财政部、税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2022]191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

9、与不动产作价入股有关的税收规定不动产作价入股是否与不动产直接转让方式一样，缴纳增值税及附加、土地增值税、契税、企业所得税、印花税呢。印花税《税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔2022〕155号）规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

10、是否存在不征收增值税的情形呢。企业通过不动产作价入股方式出资之后，还需将股权转移给受让方。

智仁原创 ｜ 个人以不动产投资入股的最新税收政策梳理

1、如果个人出资的不动产为住房的，则可享受住房的增值税征免政策。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、规定，销售服务、无形资产不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产不动产等。免税情形为《财政部税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号），同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物其他经济利益。

3、个人以不动产投资入股系有偿转让不动产行为，属于增值税应税交易，出资个人应当缴纳增值税，还要缴纳以增值税金额为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。各地政策不尽相同，杭州现行政策为个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限为5年；个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限为2年。

4、《个人所得税法实施条例》规定，个人所得税法规定的各项个人所得的范围：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。《财政部税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2022]41号）规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资发生。

5、《税务总局关于个人住房转让所得个人所得税有关问题的通知》（国税发[2022]108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定（杭州地区为1%）。根据最新税收法律法规政策的梳理，个人以不动产投资入股主要涉及以下几个税种：一增值税《财政部税务总局关于全面推开营业税改征试点的通知》（财税[2022]36号）附件一《营业税改征增值税试点实施办法》在境内销售服务、无形资产不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。本通知所称非货币性资产投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业，以及以非货币性资产出资参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。

6、当然，也有免征情形。在境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。

7、根据《财政部税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[2022]278号），对个人转让自用5年、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。《印花税税目税率表》产权转移书据项下包括土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）。

8、，个人以不动产等非货币性资产投资入股属于财产转让，应按照财产转让所得项目适用20%税率缴纳个人所得税。个人以不动产投资入股是转让了不动产，取得了其他收入即股权，发生了土地增值税纳税义务，出资个人应当缴纳土地增值税。个人以不动产投资入股，投资入股的公司应当缴纳印花税。股东以不动产出资需要办理转移登记手续，属于转让行为；股东取得的股权系其他经济利益，属于有偿。

9、另根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号），单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但根据《财政部税务总局关于调整房地产交易环节》（财税[2022]137号），对个人销售或购买住房暂免征收印花税。二土地增值税《土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《公司法》第二十七条第一款规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

10、对个人转让非货币性资产的所得，应按照财产转让所得项目，依法计算缴纳个人所得税。四契税《契税法》在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。以投资入股方式转移不动产权属的，应当征收契税，但契税的纳税人为承受不动产的单位或个人，故应当由投资入股的公司缴纳契税。

不动产投资入股的税务问题应该如何处理

1、不动产投资入股的税务问题应该如何处理营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。在履行期限届满后履行合同为迟延履行，当事人应当承担迟延履行责任，此为违约责任的一种形态在履行期限届满之前所为之履行为提前履行，提前履行不一定构成不适当履行。意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。如果是合伙，还得为你加入之前该合伙的债务承担无限连带责任。

2、现在越来越多的人为了能够成为股东是合伙人是会进行入股，入股是需要一定的资本。对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。财务审计债务情况签合同不能代表就入股了入股是要做股权变更的，这一点很重要，关于公司合资的具体的法规，你找工商律师事务所是可以查到的，有关事业投资，建议自己去查一下比较靠谱，我这里给你说一些基本的概念有了股权的股东，除了有定期分红之外，也是有潜在亏损的危险的，若出现意外情况，会产生需要按比例投入资金，撤资、更改股权等等的状况投资入股要注意几个方面，原资产评估、投资比例和股东权利分配等，还有就是对公司经营者和领导团队的能力调查，如果公司不盈利，老要你掏钱，那你不是做赔本生意么，还有被骗的可能。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。

3、如果该企业法人符合《财政部、税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2022〕59号文)特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。如果当事人不在该履行期限内履行，则可能构成迟延履行应当承担违约责任。

4、签订合同后多少日开工不违约在合同履行期限内开工就不算违约。我们明白如果以不动产作为投资入股是需要缴纳营业税，以动产作为投资是不需要缴纳相关的税用，所以我们都应该严格按照税法依法纳税，做一个合法的纳税人。

5、个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗《税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》(国税发〔2022〕115号)规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照财产转让所得项目计征个人所得税。作为合同的主要条款，合同的履行期限一般应当在合同中予以约定，当事人应当在该履行期限内履行债务。履行期限不明确的，根据《民法典》第510条的规定，双方当事人可以另行协议补充，如果协议补充不成的，应当根据合同的有关条款和交易习惯来确定。如果交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产提供劳务。

6、《财政部、税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2022〕191号)规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。不按履行期限履行，有两种情形：迟延履行和提前履行。法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗企业法人以非货币性资产—不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。

7、这也是合同履行原则中诚实信用原则的体现。后来，该文件被税务总局收回了。规定投资入股人员可以运用动产不动产以及技术等方面作为资本。如果还无法确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

8、个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。合同履行期限是指债务人履行合同义务和债权人接受履行行为的时间。

9、还有好多事项徐注意，建议聘请法律顾问全面介入，保护你的利益的最大化。投资入股签订合同注意事项1、搞清楚是合伙还是公司如果是公司，仅仅是股权装让。

10、企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。

不动产（土地房产）投资入股税收分析

1、企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。投资入股行为属于有偿取得其他经济利益，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

2、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。土地增值税《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[2022]48号)对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税。需要特别注意的是，营改增前，根据《财政部、税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2022〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。土地扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、转让房地产有关的税费3、企业所得税企业将开发产品用于投资的行为。

3、由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，以不动产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。第十一条规定，有偿，指取得货币、货物其他经济利益。

4、财税[2022]57号文规定，投资入股适用优惠必须发生在改制重组时这个大前提之下。可以根据财税[2022]116号分期确认所得，并入不同最长5个年度内。

5、但改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。在日常征管过程中，部分企业往往认为营改增前不属于营业税征收范围，营改增后理所当然也不属于增值税征收范围，这种理解是错误的。

6、契税（被投资方）契税暂行条例细则规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖房屋赠予征税。税率：根据《税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（税务总局公告2022年第14号)可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率差额计算应纳税额。

7、印花税企业以不动产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按产权转移书据税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。《财政部、税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2022]21号)对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[2022]48号)暂免征收土地增值税的规定。

以房产土地投资入股的税务处理

1、法律分析：以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税。居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月按次分项计算个人所得税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。法律依据：《个人所得税法》下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；经营所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得。

2、房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则房地产企业必须缴纳土地增值税。非房地产企业将国有土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。

3、对于房产土地增值税，有以下规定：非房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下，则非房地产企业不缴纳土地增值税。投资方将土地投资入股到被投资企业名下，投资方按照产权转移书据缴纳印花税，适用税率为0.05%。以国有土地投资入股，投资方可以将土地转让所得税按不超过5年的时间均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算企业所得税。

不动产投资入股需要缴纳土地增值税吗

1、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。法律依据：《土地增值税暂行条例》土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例规定的税率计算征收。法律分析：不动产投资入股需要缴纳土地增值税。

不动产投资入股需要开票吗

1、法律分析：不动产投资入股需要开票。法律依据：《民法典》第二百一十四条[不动产物权变动的生效时间]不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产，是指依自然性质法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然人力添附于土地并且不能分离的其他物。营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。

以不动产形式投资入股要交哪些税？

1、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行业，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。以不动产、土地使用权投资入股，与投资方不共同承担风险收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。

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